Leie ut hybel, rom eller hytte: så mye kan du tjene skattefritt

Utleie er den mest undervurderte biinntekten i Norge: en hybel i kjelleren kan gi 5 000–10 000 kroner i måneden helt skattefritt – mens en litt annerledes innretning av det samme arealet kan gjøre alt skattepliktig. Forskjellen ligger i noen få regler som er verdt å kunne. Her er de, oppdatert for 2026.

Generell informasjon, ikke skatterådgivning. Satser og grenser kan endres – sjekk skatteetaten.no før du innretter deg.

Hovedregelen: halvparten-regelen

Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, målt etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri uten beløpsgrense. Dette er gullregelen som gjør hybel, kjellerleilighet eller et rom til studenter til en av de få store, lovlig skattefrie inntektene i Norge.

Merk at det måles etter utleieverdi, ikke kvadratmeter: en oppusset kjellerleilighet kan ha høyere utleieverdi per kvadratmeter enn hovedetasjen. Er du i grenseland, gjør en nøktern vurdering av hva delene ville leid for hver for seg.

Kravet er at utleien er langsiktig – 30 dager eller mer per leieforhold. Korttidsutleie har egne regler (under).

Korttidsutleie: 15 000-grensen

Leier du ut boligen din i perioder på under 30 dager – typisk via Airbnb eller til festivaler og arrangementer – gjelder egne regler:

• Inntekter opptil 15 000 kr i året er skattefrie.
• Av det som overstiger 15 000 kr, regnes 85 prosent som skattepliktig kapitalinntekt (22 prosent skatt).

Eksempel: du leier ut leiligheten for 40 000 kr i sommer. De første 15 000 er skattefrie. Av de resterende 25 000 er 85 prosent – 21 250 kr – skattepliktig, som gir 4 675 kr i skatt. Du sitter igjen med 35 325 kr.

Fellen: 20 000-grensen

Leier du ut mer enn halvparten av boligen (eller hele boligen i perioder du ikke bor der), er inntekten bare skattefri hvis den holder seg under 20 000 kr i året. Og her er fellen: går du over grensen, blir hele inntekten skattepliktig fra første krone – ikke bare det overskytende.

21 000 kr i leieinntekt kan altså gi mindre igjen etter skatt enn 19 900 kr. Ligger du nær grensen, planlegg deretter.

Hytte og fritidsbolig

Leier du ut en fritidsbolig du også bruker selv, gjelder et eget fribeløp (10 000 kr), og deretter beskattes 85 prosent av det overskytende. Bruker du derimot hytta bare til utleie, regnes den som utleieeiendom og hele inntekten er skattepliktig – med fradragsrett for kostnader. Detaljene finner du hos Skatteetaten.

Bod, garasje og parkeringsplass

Utleie av bod eller garasjeplass som hører til boligen du bor i, følger som hovedregel boligreglene – altså skattefritt innenfor halvparten-regelen. Egne parkeringsplasser og garasjer utenfor egen bolig beskattes som vanlig utleie.

Bil, tilhenger og utstyr

Delingsøkonomi-utleie av eiendeler – bil via utleieplattformer, tilhenger, verktøy – er i utgangspunktet skattepliktig kapitalinntekt fra første krone. Plattformene rapporterer i økende grad til Skatteetaten, så før opp inntekten. Kostnader knyttet til utleien kan trekkes fra.

Praktisk sjekkliste før du leier ut

1. Regn på utleieverdien av delen du leier ut kontra delen du bor i – dokumentér vurderingen.
2. Skriv leiekontrakt (Forbrukerrådet har gratis maler) og krev depositum på egen depositumskonto.
3. Sjekk om boligen din krever bruksendring – utleiedel skal være godkjent for varig opphold.
4. Husk strøm: inkluderer du strøm i leien, bør du vite hva strømmen faktisk koster før du setter prisen.
5. Følg med på grensene – 15 000 (korttid), 20 000 (mer enn halvparten/hele boligen), og halvparten-regelen.

Utleie er også en fin motor for å få kontroll på økonomien – faste ekstrainntekter gjør underverker for nedbetaling av lån. Og skal du først rydde plass i boden til en leietaker, kan du like gjerne selge det som ligger der først.